Eksmisja a wstąpienie w stosunek najmu po bliskim

W sprawie o eksmisję działałem w imieniu właściciela lokalu. Pozwany przyjął linię obrony polegającą na twierdzeniu, że zajmuje lokal mieszkalny na podstawie umowy najmu wynikającej ze wstąpienia w stosunek najmu po śmierci matki.

Tytuł prawny do lokalu, który zajmował pozwany, posiadała wcześniej jego matka. Natomiast w mojej ocenie pozwany zajmował sporny lokal bez tytułu prawnego, albowiem nie wstąpił w stosunek najmu po zmarłej matce, ponieważ nie zamieszkiwał z nią wspólnie, co stanowiło podstawę do orzeczenia eksmisji. Na niekorzyść pozwanego działał także fakt, że umowa najmu wygasła.

Wstąpienie w stosunek najmu jest specyficzną instytucją prawną mającą na celu ochronę bliskich zmarłego, którzy zajmowali z nim lokal na podstawie umowy najmu. Regulacja wstąpienia bliskich w najem wynika z tego, że stosunek najmu zwykle wykracza poza indywidualne potrzeby najemcy i wiąże się z zaspakajaniem potrzeb rodziny oraz innych osób „bliskich” najemcy ^[1]E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 11, Warszawa 2023, art. 691, Nb 1.

Wstąpienie w stosunek najmu następuje z mocy samego prawa, bez konieczności składania dodatkowych oświadczeń. Wstąpienie obejmuje:

• małżonka niebędącego współnajemcą lokalu
• „dzieci najemcy i jego współmałżonka”. To grono obejmuje – obok dzieci wspólnych – także pasierbów oraz dzieci przysposobione.
• inne osoby, wobec których najemca był zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych
• osobę, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Warunkiem wstąpienia w stosunek najmu przez osoby wskazane w art. 691 § 1 KC jest stałe zamieszkiwanie z najemcą do chwili jego śmierci (§ 2). W praktyce sądowej sprowadza się to do konieczności ustalenia, że określony lokal mieszkalny stanowi „centrum życiowe” („ześrodkowanie całej działalności życiowej”) określonej osoby.

Postępowanie dowodowe przy wstąpieniu w najem

W postępowaniu przeprowadzono postępowanie dowodowe, które skierowane było na ustalenie faktu zamieszkiwania pozwanego z matką do jej śmieci oraz fakt istnienia centrum interesów życiowych w lokalu. Pozwany wskazywał, że mieszkał w lokalu, a ponadto całodobowy opiekował się matką.

Natomiast sąd przeanalizował także umowę najmu, która byłą umową na czas określony. Umowa ta wygasła z upływem terminu, na który została zawarta i wygasła jeszcze przed wniesieniem pozwu o eksmisję. Zatem pozwany w procesie o eksmisję nie posiadał już tytułu prawnego do lokalu.

Ważne jest bowiem, że pozwany wstępuje w stosunek najmu z takimi postanowieniami umowy i prawami, które ona przewiduje. Skoro umowa była zawarta na czas określony, to w taką umowę wstąpił pozwany.

Prawo do lokalu socjalnego

Zgodnie z art. 14 ust. 1 i 3 ustawy o ochronie praw lokatorów (dalej NajLokU), w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu (wyrok eksmisyjny) sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego bądź braku takiego uprawnienia wobec osoby, której nakaz emisji dotyczy.

Sąd w takim wypadku bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez osobę z lokalu oraz jej szczególną sytuację materialną i rodzinną. Natomiast NajLokU stanowi także, że sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego wobec: kobiety w ciąży; małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu ustawy o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą; obłożnie chorych; emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej; osoby posiadającej status bezrobotnego; osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w formie uchwały – chyba że te osoby mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany (art. 13 ust. 4 NajLokU).

W przypadku pozwanego sąd ustalił, że nie tylko jest osobą bezrobotną, ale także ciężko chorą i przyznał pozwanemu prawo do lokalu socjalnego, co w konsekwencji skutkowało wstrzymaniem eksmisji do czasu złożenia mu przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Jest to bardzo częsta sytuacja, która w istocie powoduje faktyczną niemożliwość eksmisji, mimo istnienia wyroku eksmisyjnego. W takiej sytuacji właściciel może wystąpić z pozwem o odszkodowanie za niedostarczenie lokalu socjalnego do właściwej gminy. 

Równolegle do postępowania eksmisyjnego założyłem sprawę o zapłatę czynszu przez pozwanego. W tym celu wniosłem pozew o wydanie nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym. Rozbicie roszczeń w tym zakresie miało na celu przyśpieszenie postępowania.

Dochodzenie zapłaty czynszu najmu w postępowaniu upominawczym jest znacznie szybsze i tańsze niż zwykły proces. W ten sposób na długo przed uzyskaniem wyroku nakazującego opróżnienie lokalu mój klient wyegzekwował z pomocą komornika środki z tytułu nieopłaconego czynszu najmu.