Wstąpienie w stosunek najmu po bliskim

W sprawie o eksmisję pozwany działałem w imieniu właściciela lokalu. Pozwany przyjął linię obrony polegającą na twierdzeniu, że zajmuje lokal mieszkalny na podstawie umowy najmu wynikającej ze wstąpienia w stosunek najmu po śmierci matki.

Tytuł prawny do lokalu, który zajmował pozwany, posiadała wcześniej jego matka. Natomiast w mojej ocenie pozwany zajmował sporny lokal bez tytułu prawnego, albowiem nie wstąpił w stosunek najmu po zmarłej matce, co stanowiło podstawę do orzeczenia eksmisji. na niekorzyść pozwanego działał także fakt, że umowa najmu wygasła.

Jak wstąpić w stosunek najmu po zmarłym bliskim?

Wstąpienie w stosunek najmu jest specyficzną instytucją mającą na celu ochronę bliskich zmarłego, który zajmował lokal na podstawie umowy najmu. Regulacja wstąpienia bliskich w najem wynika z tego, że stosunek najmu zwykle wykracza poza indywidualne potrzeby najemcy i wiąże się z zaspakajaniem potrzeb rodziny oraz innych osób „bliskich” najemcy [1]E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 11, Warszawa 2023, art. 691, Nb 1.

Art. 691 Kodeksu cywilnego

§ 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.
(…)

Wstąpienie w stosunek najmu następuje z mocy samego prawa, bez konieczności składania dodatkowych oświadczeń. Wstąpienie obejmuje:

  • małżonka niebędącego współnajemcą lokalu
  • „dzieci najemcy i jego współmałżonka”. To grono obejmuje – obok dzieci wspólnych – także pasierbów oraz dzieci przysposobione.
  • inne osoby, wobec których najemca był zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych
  • osobę, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Warunkiem wstąpienia w stosunek najmu przez osoby wskazane w art. 691 § 1 KC jest stałe zamieszkiwanie z najemcą do chwili jego śmierci (§ 2). W praktyce sądowej sprowadza się to do konieczności ustalenia, że określony lokal mieszkalny stanowi „centrum życiowe” („ześrodkowanie całej działalności życiowej”) określonej osoby.

Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 20 marca 1981 r., III CRN 30/81

Lokalem, w którym osoba bliska zmarłego najemcy stale z nim aż do chwili jego śmierci zamieszkiwała, jest w świetle art. 691 KC – podobnie jak w rozumieniu art. 145 ustawy o spółdzielniach i ich związkach – takie mieszkanie, które stanowiło centrum życiowe tej osoby. Nie jest takim lokalem mieszkanie, którym student, będący na utrzymaniu rodziców, zamieszkuje w okresie zajęć na uczelni znajdującej się poza miejscem zamieszkania rodziców.

Eksmisja a prawo do lokalu socjalnego

Postępowanie dowodowego przy wstąpieniu w najem

W postępowaniu przeprowadzono postępowanie dowodowego, które skierowane było na ustalenie faktu zamieszkiwania pozwanego z matką do jej śmieci oraz fakt istnienia centrum interesów życiowych w lokalu.

Natomiast sąd przeanalizował także umowę najmu, która byłą umową na czas określony. Umowa ta wygasła z upływem terminu, na który została zawarta i wygasła przed wniesieniem pozwu o eksmisję. Zatem pozwany w procesie o eksmisję nie posiadał już tytułu prawnego do lokalu.

Ważne jest bowiem, że pozwany wstępuje w umowę najmu z takimi postanowieniami i prawami, które ona przewiduje. Skoro była ona umowa na czas określony, to w taką umowę wstąpił pozwany.

Prawo do lokalu socjalnego

Zgodnie z art. 14 ust. 1 i 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu (wyrok eksmisyjny) sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego bądź braku takiego uprawnienia wobec osoby, której nakaz emisji dotyczy.

Sąd w takim wypadku bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez osobę z lokalu oraz jej szczególną sytuację materialną i rodzinną.

W wyniku tej analizy sąd przyznał pozwanemu prawo do lokalu socjalnego, co w konsekwencji skutkowało wstrzymaniem eksmisji do czasu złożenia mu przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Jest to bardzo częsta sytuacja, która w istocie powoduje faktyczną niemożliwość eksmisji, mimo istnienia wyroku eksmisyjnego. W takiej sytuacji właściciel może wystąpić z pozwem o odszkodowanie za niedostarczenie lokalu socjalnego do właściwej gminy. 

Masz podobny problem?

Znajdźmy wspólnie rozwiązanie.

Zapoznaj się z ofertą prowadzenia spraw administracyjnych.

Dochodzenie zapłaty czynszu najmu

Równolegle do postępowania eksmisyjnego założyłem sprawę o zapłatę czynszu przez pozwanego. W tym celu wniosłem pozew o wydanie nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym. Rozbicie roszczeń w tym zakresie miało na celu przyśpieszenie postępowania.

Dochodzenie zapłaty czynszu najmu w postępowaniu upominawczym jest znacznie szybsze i tańsze niż zwykły proces. W ten sposób na długo przed uzyskaniem wyroku nakazującego opróżnienie lokalu mój klient wyegzekwował z pomocą komornika środki z tytułu nieopłaconego czynszu najmu.

Sprawa jest prawomocnie zakończona.

Podobne sprawy

Odpłatność za pobyt w DPS-ie a umowa dożywocia.

Do Kancelarii zgłosili się klienci, którzy otrzymali decyzję o ustaleniu odpłatności za pobyt bliskiej im osoby w Domu Pomocy Społecznej…

Czytaj więcej

Odrolnienie działki i wyłączenie z produkcji rolnej w mieście

Kancelaria wspiera klienta w procesie odrolnienia działki miejskiej, wyłączając ją z produkcji rolnej. Kluczowe jest sprawdzenie całokształtu okoliczności, w tym…

Czytaj więcej

Czy odszkodowanie za zakaz konkurencji wyklucza status bezrobotnego?

Do Kancelarii zgłosił się klient, któremu Powiatowy Urząd Pracy odmówił przyznania statusu osoby bezrobotnej z uwagi na uzyskiwanie przychodu z…

Czytaj więcej

Przewlekłość postępowania o 500+

W sprawie o przedłużające się wstrzymanie wypłaty 500+ za okres 20 miesięcy zostałem poproszony o interwencję. Wstrzymanie wypłaty środków wynikło ze złożenia…

Czytaj więcej

Zabytek na prywatnej działce – kto to utrzyma? Skarga administracyjna.

Skargę administracyjną do WSA złożył właściciel działki, przez której teren przebiega zabytkowe torowisko kolei i na którego konserwator zabytków nałożył obowiązek dbania i ponoszenia…

Czytaj więcej

Przypisy[+]

0
    0
    Twój koszyk
    Koszyk jest pustyWróć do sklepu