Odrolnienie działki i wyłączenie z produkcji rolnej w mieście

Do kancelarii zgłosiła się Spółka, której zamiarem było udostępnienie osobom trzecim dzierżawionej przez siebie działki na cele prowadzenia handlu, sprzedaży bądź innego rodzaju aktywności usługowej. Zadaniem kancelarii było zbadanie stanu prawnego gruntu, w szczególności w kontekście konieczności jego odrolnienia. Oprócz tego, kancelaria doradzała Spółce w sprawie możliwości prowadzenia handlu na przedmiotowej działce, a także postawienia na niej tymczasowych obiektów budowlanych.

Odrolnienie – badanie przeznaczenia gruntu

Procedura odrolnienia wymaga zmiany przeznaczenia gruntu z rolnego na cele nierolne, a następnie wyłączenia gruntu z produkcji rolnej. Pierwszym krokiem, jaki podjęła kancelaria było zatem ustalenie przeznaczenia gruntu. Jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej o procedurze odrolnienia, zobacz odrolnienie działki, czyli zmiana przeznaczenia i wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. 

Kancelaria ustaliła, że działka jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (dalej: MPZP) i oznaczona jest jako strefa funkcjonalna B – usługowa, tereny publicznych usług ogólnomiejskich i osiedlowych oznaczone na rysunku symbolem U1. Z MPZP wynika także, że w obrębie terenów U1 dopuszcza się lokalizację nieuciążliwych usług publicznych, ogólnomiejskich i obsługi turystyki oraz oświaty. 

Sama ta informacja wystarczyła do uznania, że w przypadku Spółki nie będzie konieczna zmiana przeznaczenia gruntu. Oprócz tego, działka położona jest w granicach administracyjnych miasta, a zgodnie z art. 10a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (dalej: OchrGruntU), procedury dotyczącej zmiany przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast.

Drugim krokiem do odrolnienia jest wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów z dnia 29.05.2006 r., który przedłożyła Spółka, działka będąca przedmiotem opinii zakwalifikowana jest jako „grunty orne” o klasie bonifikacyjnej RV i RVI. Rolą kancelarii było ustalenie, czy określone grunty wymagają decyzji zezwalającej na wyłączenie ich z produkcji rolnej. 

Uzyskanie zezwolenia niezbędne jest w zakresie:

• użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I-III,
• użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego zaliczonych do klas klas IV-VI.
• innych gruntów wskazanych wprost w UOGRiL.

Zezwolenia nie wymaga więc wyłączenie z produkcji rolnej gruntów wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego zaliczonych do klas IV-VI.

Wiadomo było, że grunty dzierżawione przez Spółkę zaliczone są do klas V i VI, a zatem następnym krokiem było ustalenie ich pochodzenia. W tym zakresie, konieczne było skonsultowanie sprawy z biegłym gleboznawcą, który przygotował stosowny opis działki i ocenił, że działka jest wytworzona z gleb pochodzenia mineralnego.

W celu potwierdzenia możliwości rozpoczęcia innego niż rolnicze lub leśne użytkowanie gruntów, kancelaria zarekomendowała Spółce sporządzenie wniosku do starostwa powiatowego o udzielenie informacji dotyczącej konieczności uzyskania decyzji o wyłączeniu przedmiotowego gruntu z produkcji rolnej. Kancelaria pomogła Spółce w przygotowaniu takiego wniosku.

Pozytywna odpowiedź przyszła w ciągu 2 tygodni. Co ważne, taka odpowiedź ma moc dokumentu urzędowego, a administracja rządowa ma obowiązek ją respektować, zgodnie z zasadą lojalności wyrażoną w art. 8 Kodeksu postępowania administracyjnego. Z opinią starostwa możesz zapoznać się na dole strony.

Spółce zależało na dalszym udostępnieniu działki osobom trzecim na cele prowadzenia handlu, sprzedaży bądź innego rodzaju aktywności usługowej. Zasady zabudowy i zagospodarowania terenów określa przede wszystkim MPZP – zgodnie z nim, w obrębie terenów U1 dopuszcza się lokalizację nieuciążliwych usług publicznych, ogólnomiejskich i obsługi turystyki oraz oświaty. 

W ramach analizy innych MPZP kancelaria ustaliła, że gdy mowa o usługach ogólnomiejskich, ,,należy przez to rozumieć usługi, w tym publiczne, o znaczeniu ogólnomiejskim, współistniejące z mieszkalnictwem, z zakresu: administracji i zarządzania, nauki, oświaty, zdrowia, handlu, gastronomii, kultury, sportu, rekreacji, turystyki, obsługi komunikacyjnej, infrastruktury.”^[1]Uchwała Nr Vi/72/2019 Rady Miejskiej w Suwałkach z dnia 27 marca 2019 r.

Następnym krokiem było ustalenie, czy postawienie na działce ,,mobilnego pomieszczenia’’ wymaga przeprowadzenia jakiejś dodatkowej procedury. W tym zakresie, kancelaria zakwalifikowała pomieszczenia interesujące Spółkę, jako tymczasowy obiekt budowlany, który stanowi obiekt:

• przeznaczony do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej,
• przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki,
• niepołączony trwale z gruntem (art. 3 pkt 5 ustawy prawo budowlane, dalej: PrBud).

Zgodnie z art. 29 PrBud, postawienie tymczasowego obiektu budowlanego nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę. Wymaga ono jednak zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej (art. 30 PrBud). Tak zgłoszony tymczasowy obiekt budowlany musi być jednak rozebrany lub przeniesiony w inne miejsce – w terminie określonym w zgłoszeniu, ale nie później niż przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu, w innym przypadku traci przymiot ,,tymczasowości”. 

Ze względu na tymczasowość obiektów, kancelaria wskazała Spółce alternatywy w postaci np. wolno stojących parterowych budynków gospodarczych do 35 m2, które również wymagają wyłącznie zgłoszenia, a których nie dotyczy przymiot ,,tymczasowości’’.

Spółka była także zainteresowana uzyskaniem opinii na temat formy prawnej udostępnienia działki osobom trzecim. Kancelaria ustaliła, że Spółka planuje udostępniać teren działki, którą dzierżawi, osobom trzecim, w celu osiągania przez nie korzyści z handlu, sprzedaży i innego rodzaju usług.

Kancelaria zarekomendowała zatem Spółce zawarcie umowy najmu, po uprzednim zbadaniu, czy umowa dzierżawy zawarta przez Spółkę zezwala na dalsze udostępnienie działki osobom trzecim.