Odszkodowanie i wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości (lokalu, budynku, gruntu) – jak dochodzić?
Niektóre nieruchomości są nabywane przez właścicieli głównie w celach inwestycyjnych. W założeniu zatem mają przynosić określony zysk – dotyczy to w szczególności lokali przeznaczonych na najem. Problem zaczyna się jednak, kiedy osoba – były najemca lub w ogóle osoba trzecia – bezumownie korzysta z nieruchomości. Wynajmujący wskutek takiego nieuprawnionego korzystania np. z lokalu może tracić tysiące złotych miesięcznie. Na szczęście w przepisach prawa przewidziano odszkodowanie za bezumowne korzystanie. Korzystając z tego rozwiązania, warto pamiętać o kilku detalach, które opisuję poniżej.
Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości – co to znaczy?
Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości dotyczy sytuacji, w której osoba korzysta z nieruchomości (lokalu, budynku, gruntu) bez zgody właściciela i odpowiedniej umowy. Oznacza to, że osoba ta nie posiada prawa własności ani zgody na użytkowanie nieruchomości, co może wynikać z celowego lub nieświadomego zajmowania nieruchomości bez tytułu prawnego. Przykładem takiego przypadku jest sytuacja, gdy dotychczasowy najemca nadal korzysta z nieruchomości, mimo że umowa już wygasła.
Kodeks cywilny (KC) w zasadzie kompleksowo reguluje stosunki między osobami fizycznymi i osobami prawnymi. Podobnie jest w kwestii bezumownego korzystania z nieruchomości, aczkolwiek z pobieżnej lektury przepisów może wynikać wniosek przeciwny. Wynika to z faktu, że w kodeksie cywilnym nie zdefiniowano bezumownego korzystania, a żeby odpowiednio zastosować przepisy, należy się wgłębić w komentarze oraz orzeczenia sądów.
Już z art. 64 Konstytucji RP wynika, że własność i prawa z nią związane znajdują się pod szczególną ochroną prawną. Do praw właściciela należy przede wszystkim prawo do posiadania nieruchomości, korzystania z niej i pobierania pożytków. W kodeksie cywilnym natomiast przewidziano szczególne instrumenty prawne służące ochronie prawa własności przed nieuprawnionymi naruszeniami, są to roszczenia:
- windykacyjne, czyli roszczenie o wydanie rzeczy właścicielowi (w tym zakresie będzie to również eksmisja z nieruchomości),
- negatoryjne, czyli o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie dalszych naruszeń,
- odszkodowawcze za pogorszenie rzeczy, jeżeli wskutek działania osoby trzeciej rzecz uległa pogorszeniu
- o zapłatę wynagrodzenia tytułem bezumownego korzystania, jeżeli co prawda właściciel nie poniósł żadnej szkody w sensie pogorszenia rzeczy, ale w związku z bezumownym korzystaniem szkoda objęła utracone korzyści (które mógłby uzyskać korzystając z rzeczy).
Warto jednak wskazać, że powództwo o odszkodowanie z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości oraz roszczenie odszkodowawcze tytułem pogorszenia rzeczy mogą być kierowane tylko do tzw. posiadacza w złej wierze. W stosunku do posiadacza w dobrej wierze właściciel będzie mógł tylko skierować roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie dopiero od chwili w której dowiedział się o wytoczeniu powództwa (negatoryjnego lub windykacyjnego). Czym jest dobra i zła wiara? Opisuję to w dalszych częściach tego tekstu.
Za ile lat wstecz bezumowne korzystanie z nieruchomości – przedawnienie
Ogólną zasadą jest, że prawie każde roszczenie podlega przedawnieniu – dotyczy to również odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu czy nieruchomości gruntowej. Tutaj termin przedawnienia za bezumowne korzystanie zależy od charakteru roszczenia, z którym zamierza wystąpić właściciel.
W przypadku roszczenia negatoryjnego, tj. roszczenia o wydanie nieruchomości, zgodnie z art. 225 kodeksu cywilnego takie roszczenie nie ulega przedawnieniu. Oznacza to, że właściciel będzie w każdym czasie mógł starać się odzyskać swoją nieruchomość.
Jeżeli chodzi natomiast o termin przedawnienia roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, to termin ten jest obliczany wg. zasad ogólnych, zatem zgodnie z art. 118 kodeksu cywilnego wynosi on 6 lat.
Warto również pamiętać, że termin sześcioletni termin przedawnienia upływa ostatniego dnia roku kalendarzowego – czyli w przypadku bezumownego korzystania z nieruchomości przedawnienie nastąpi po 31 grudnia danego roku.
Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości
Uznajmy, że Twój stan faktyczny spełnia powyższe przesłanki, tj. jesteś właścicielem nieruchomości, z której korzysta osoba trzecia bez tytułu prawnego, a ponadto Twoje roszczenie nie jest przedawnione. W większości sytuacji możesz ubiegać się o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Teraz przyjrzyjmy się kluczowej kwestii w tym kontekście: ile możesz odzyskać i jak obliczyć wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości.
W tym kontekście zwracam uwagę na kilka istotnych kwestii – zasady obliczania wysokości wynagrodzenia, oraz fakt dobrej i złej wiary. Te kwestie tak naprawdę są najtrudniejsze do wykazania przed sądem.
Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości podstawa prawna (KC)
Podstawą prawną w zakresie bezumownego korzystania z nieruchomości jest art. 224 w związku z art. 225 kodeksu cywilnego. Warto jednak wskazać, że wyżej przytoczone przepisy to nie jedyne kwestie, które trzeba uwzględnić określając wynagrodzenie za bezumowne korzystanie.
Przykładowo, Sąd Apelacyjny w Katowicach [1]Wyrok SA w Katowicach z 10.02.2015 r., I ACa 917/14, LEX nr 1661157. stwierdził, że “Nie jest decydujące czy posiadacz efektywnie korzystał z rzeczy, ani jak często korzystał i w jakich formach. Ważne jest, że znalazł się w sytuacji pozwalającej na korzystanie z rzeczy w taki sposób, w jaki mogą to czynić osoby, którym przysługuje do rzeczy określone prawo. Inaczej mówiąc, miał możliwość używania rzeczy, pobierania z niej pożytków, przekształcenia itp. działań.” W praktyce zatem zastosowanie ww. przepisów, ma pozwolić właścicielowi na doprowadzenie jego stanu majątkowego do poziomu, który można byłoby osiągnąć, gdyby właściciel mógł ze swej rzeczy korzystać.
W tym miejscu wróćmy do samej kwestii dobrej i złej wiary. Zgodnie z innym, utrwalonym poglądem Sądu Najwyższego [2]m.in. w wyroku SN z 23.07.2015 r., I CSK 360/14, w dobrej wierze jest ten, kto powołując się na przysługujące mu prawo błędnie przypuszcza, że prawo to mu przysługuje, ale owo przypuszczenie można uznać za usprawiedliwione. Przykładowo, będzie to osoba, która podpisała umowę najmu nieruchomości z osobą niebędącą właścicielem, która jednak widniała w księdze wieczystej w dniu podpisania umowy.
Z kolei w złej należy uznać tego, kto powołując się na przysługujące mu prawo wie, że prawo to mu nie przysługuje. Przykładowo będzie to najemca nieruchomości, który otrzymał informację o wypowiedzianej umowie najmu. W złej wierze będzie również ten, kto nie ma świadomości co braku tytułu prawnego do nieruchomości, a brak jego wiedzy nie jest usprawiedliwiony, co określa się w świetle okoliczności danej sprawy.
art. 224 Kodeksu cywilnego
§ 1. Samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne.
§ 2. Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 2020 r., II CSK 692/18
Roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy obejmuje wszystko to, co właściciel mógłby uzyskać, gdyby ją oddał do korzystania na podstawie określonego stosunku prawnego. Właściwa będzie kwota, którą posiadacz musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie. O wysokości należnego właścicielowi wynagrodzenia z tytułu bezumownego zajmowania rzeczy decydują stawki rynkowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy w określonych warunkach.
Jak wyliczyć wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości?
Jeżeli powyższe nie jest dla Ciebie wystarczającą odpowiedzią na pytanie jak obliczyć odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, przytoczę również inne orzeczenie, gdzie Sąd Najwyższy [3]Wyrok SN z 7.04.2000 r., IV CKN 5/00 zauważył, że o wysokości należnego właścicielowi wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości decydują stawki rynkowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy w określonych warunkach i czas posiadania rzeczy przez adresata roszczenia. Zdaniem SN jest to roszczenie jednorazowe, które obejmuje wszystko co właściciel by uzyskał np. wynajmując czy wydzierżawiając nieruchomość.
W praktyce oznacza to, że nie ma jednego wzoru na to, jak wyliczyć wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości. W orzecznictwie zawarto jedynie wskazówki oraz ogólne mechanizmy, które właściciel powinien mieć na względzie.
Kluczowe zatem w tym kontekście będzie ustalenie stawek rynkowych, czasu bezumownego korzystania, w czym mogę Cię wesprzeć już na etapie przedsądowym.
Wezwanie do zapłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości – wzór
W zasadzie korzystanie z ogólnodostępnych wzorów w tematach prawnych nigdy nie jest wskazane, aczkolwiek w kontekście wezwania do zapłaty za bezumowne korzystanie wskażę Ci kilka najważniejszych kwestii, które powinny się znaleźć w skutecznym wezwaniu do zapłaty. Należą do nich:
- oznaczenie nadawcy,
- oznaczenie zobowiązanego (ważne, abyś posiadał jego aktualny adres),
- stwierdzenie “wzywam do zapłaty” wraz z wyznaczeniem terminu,
- krótkie uzasadnienie wraz ze streszczeniem stanu faktycznego oraz podaniem podstawy prawnej,
- wskazanie numeru rachunku, na który ma zostać uiszczona zapłata,
- podpis.
Z praktycznego punktu widzenia, na potrzeby późniejszego postępowania sądowego, wezwanie do zapłaty powinno zostać przesłane do dłużnika przesyłką poleconą.
Pozew o wydanie nieruchomości i zapłatę za bezumowne korzystanie
O ile wezwanie do zapłaty z tytułu bezumownego korzystania nie jest nadmiernie skomplikowanym pismem, o tyle napisanie samodzielnie skutecznego pozwu o wynagrodzenie z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości bez prawnika jest prawie niemożliwe. Pozew jest pismem procesowym, zatem musi zostać przygotowany w określonej formie i zawierać wszystkie wymagane przepisami aspekty. Jeżeli pozew zostanie dotknięty wadami, sąd odmówi jego rozpatrzenia i najczęściej zwróci stronie.
Jaka jest relacja między pozwem o bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego a eksmisją? Warto wskazać, że są to co do zasady dwa osobne roszczenia, które należy odrębnie sprecyzować. Jeżeli właściciel złoży tylko pozew o bezumowne korzystanie, uzyska jedynie rekompensatę finansową. Jeżeli jednocześnie chce odzyskać możliwość władania nieruchomością, powinien także złożyć wniosek o eksmisję.
W przypadku dochodzenia samej zapłaty warto rozważyć rozdrobnienie roszczeń i dochodzenie ich w trybie postępowania nakazowego. Uzyskanie sądowego nakazu zapłaty skraca znacznie drogę do wyegzekwowania należnego wynagrodzenia.
Warto również pamiętać, że złożenie pozwu to dopiero początek procesu, z którym wiąże się konieczność uczestnictwa w rozprawach, wizyt w sądzie (co często powoduje stres dla osób niebędących prawnikami) czy podejmowania innych czynności, określonych w Kodeksie postępowania cywilnego. W tej sytuacji zdecydowana większość osób decyduje się na skorzystanie z usług profesjonalnego pełnomocnika- radcy prawnego czy adwokata.
Pozew o eksmisję i zapłatę za bezumowne korzystanie z lokalu – wzór
Mając na uwadze wszystkie te kwestie opisane powyżej, można dojść do konkluzji, że skorzystanie z wzoru pozwu o eksmisję czy pozwu o zapłatę z tytułu bezumownego korzystania z lokalu nie gwarantuje sukcesu, a nawet przeciwnie- obarczone jest sporym ryzykiem zwrotu pozwu, a w skrajnych przypadkach nawet oddalenia powództwa.
Jeżeli chcesz w pełni skutecznie dochodzić należności i złożyć pozew o wydanie nieruchomości i zapłatę za bezumowne korzystanie, warto skorzystać ze wsparcia profesjonalnego pełnomocnika. Jeżeli w tej materii potrzebujesz wsparcia, skontaktuj się ze mną za pośrednictwem formularza poniżej.
Przypisy