Odszkodowanie i wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości (lokalu, budynku, gruntu) – jak dochodzić?
Za bezumowne zajmowanie Twojej nieruchomości możesz żądać zapłaty w wysokości rynkowego czynszu za cały okres korzystania. Nie musisz wykazywać, że ponosisz stratę — wystarczy, że ktoś zajmuje nieruchomość bez tytułu prawnego. Kluczowy jest czas: po odzyskaniu nieruchomości na dochodzenie zapłaty masz już tylko rok.
Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości – co to znaczy?
Bezumowne korzystanie to zajmowanie cudzej nieruchomości bez tytułu prawnego. Właścicielowi przysługuje wtedy wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy na podstawie art. 224 § 2 i art. 225 Kodeksu cywilnego (dalej: k.c.).
Przykładem jest sytuacja, gdy dotychczasowy najemca nadal korzysta z lokalu, mimo że umowa wygasła. Podobnie wygląda to przy dzierżawie gruntu albo gdy nieruchomość zajmuje osoba trzecia bez zgody właściciela.
Przepisy art. 224 i art. 225 k.c. mówią o posiadaczu samoistnym, czyli o kimś, kto włada rzeczą jak właściciel. Były najemca albo dzierżawca to jednak posiadacz zależny. Do niego przepisy te stosuje się odpowiednio na podstawie art. 230 k.c. Sąd Najwyższy potwierdził, że po zakończeniu dzierżawy właściciel dochodzi wynagrodzenia właśnie na podstawie art. 230 k.c. w zw. z art. 225 k.c. i art. 224 § 2 k.c.[1] (wyrok SN z 17.06.2021 r., V CSKP 88/21, sn.pl.
Już z art. 64 Konstytucji RP wynika, że własność znajduje się pod szczególną ochroną prawną. Do praw właściciela należy posiadanie nieruchomości, korzystanie z niej i pobieranie pożytków. Kodeks cywilny daje właścicielowi cztery narzędzia ochrony przed naruszeniami.
- Roszczenie windykacyjne pozwala żądać wydania rzeczy, a w przypadku lokalu — eksmisji osoby zajmującej nieruchomość.
- Roszczenie negatoryjne służy przywróceniu stanu zgodnego z prawem i zaniechaniu dalszych naruszeń.
- Roszczenie odszkodowawcze przysługuje, gdy rzecz uległa pogorszeniu wskutek działania osoby trzeciej.
- Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie nie wymaga wykazania szkody. Należy się za sam fakt zajmowania nieruchomości bez tytułu prawnego.
Wynagrodzenia za bezumowne korzystanie żądasz od posiadacza w złej wierze za cały okres zajmowania nieruchomości. Od posiadacza w dobrej wierze należy Ci się ono dopiero od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu powództwa o wydanie rzeczy (art. 224 § 2 k.c.). Odszkodowanie za pogorszenie rzeczy to osobne roszczenie, które wymaga wykazania szkody. Czym jest dobra i zła wiara, wyjaśniam w dalszej części tekstu.
Czym różni się wynagrodzenie od odszkodowania za bezumowne korzystanie?
Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie nie jest odszkodowaniem. To zapłata za korzystanie z cudzej rzeczy, a nie naprawienie szkody. W praktyce ta różnica decyduje o tym, co musisz udowodnić w sądzie i ile zapłacisz podatku.
Wynagrodzenie pokrywa również normalne zużycie rzeczy, które wynika z prawidłowego korzystania. Ponieważ nie jest roszczeniem odszkodowawczym, nie stosuje się do niego art. 363 § 2 k.c. dotyczącego ustalania wysokości odszkodowania.
| Kryterium | Wynagrodzenie za korzystanie | Odszkodowanie za pogorszenie rzeczy |
|---|---|---|
| Podstawa prawna | art. 224 § 2 i art. 225 k.c. | art. 225 k.c. w zw. z art. 415 k.c. |
| Czy trzeba wykazać szkodę | Nie | Tak |
| Czy trzeba wykazać winę | Nie | Tak |
| Sposób liczenia | Rynkowy czynsz najmu za okres korzystania | Wartość uszczerbku w rzeczy |
| Charakter świadczenia | Jednorazowe za cały okres | Jednorazowe |
| Podatek dochodowy | Przychód z innych źródeł, bez zwolnienia | Możliwe zwolnienie z PIT |
Przedawnienie roszczeń – za ile lat wstecz przysługuje Ci wynagrodzenie?
Odpowiedź zależy od jednego faktu: czy odzyskałeś już nieruchomość. Od tego zależy, jaki termin przedawnienia stosujesz.
Nieruchomość nadal jest zajmowana
Możesz dochodzić wynagrodzenia za 6 lat wstecz (art. 118 k.c.). Jeżeli dochodzisz go w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej, termin wynosi 3 lata. Roszczenie za wcześniejsze okresy jest przedawnione.
Koniec sześcioletniego terminu przypada na 31 grudnia. To ostatni dzień, w którym możesz złożyć pozew za dany rok.
Odzyskałeś już nieruchomość
Od dnia zwrotu masz rok na wytoczenie powództwa (art. 229 § 1 k.c.). W tym czasie możesz dochodzić wynagrodzenia za cały okres, który nie przedawnił się wcześniej. Roczny termin nie przywraca roszczeń, które przedawniły się jeszcze przed zwrotem nieruchomości.
To najczęstsza pułapka w tego rodzaju sprawach. Właściciel odzyskuje lokal, odkłada sprawę na później i upływa termin przedawnienia. Zwrot nieruchomości uruchamia zegar, więc po odzyskaniu lokalu warto działać od razu.
Samo roszczenie o wydanie nieruchomości nie przedawnia się (art. 223 § 1 k.c.). Możesz więc w każdym czasie żądać zwrotu nieruchomości, nawet jeżeli roszczenie o zapłatę wynagrodzenia częściowo się przedawniło.
Pamiętaj też, że wynagrodzenie za bezumowne korzystanie nie jest świadczeniem okresowym. To należność jednorazowa za cały okres posiadania, a nie zbiór osobnych roszczeń miesięcznych [2]Wyrok SN z 7.04.2000 r., IV CKN 5/00..
Kto może żądać wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości?
Wynagrodzenia może żądać właściciel nieruchomości za okres, w którym przysługiwało mu prawo własności. Uprawnienie mają też inne osoby, którym przysługuje prawo do rzeczy.
- Współwłaściciel może dochodzić wynagrodzenia w granicach swojego udziału w nieruchomości.
- Użytkownik wieczysty korzysta z tej samej ochrony co właściciel gruntu.
- Nabywca nieruchomości może żądać wynagrodzenia za okres po nabyciu. Roszczenie za wcześniejszy okres pozostaje przy poprzednim właścicielu.
Ten ostatni punkt bywa źródłem nieporozumień. Kupując nieruchomość zajmowaną przez osobę bez tytułu prawnego, nie przejmujesz automatycznie roszczenia za okres sprzed zakupu. Aby go dochodzić, potrzebujesz umowy przelewu wierzytelności od zbywcy.
Dowiedz się, kiedy założyć sprawę w sądzie
Zastanawiasz się, czy skierowanie pozwu to dobre rozwiazanie Twojej sprawy? Pobierz checklistę i poznaj 8 powodów, kiedy powinieneś założyć sprawę w sądzie.
Kiedy właścicielowi przysługuje roszczenie o wynagrodzenie – podstawy prawne
Wynagrodzenie przysługuje Ci wobec posiadacza w złej wierze przez cały okres zajmowania nieruchomości. Wobec posiadacza w dobrej wierze — dopiero od dnia, w którym dowiedział się o pozwie o wydanie rzeczy.
Nie ma przy tym znaczenia, czy posiadacz faktycznie korzystał z nieruchomości. Sąd Apelacyjny w Katowicach [3]Wyrok SA w Katowicach z 10.02.2015 r., I ACa 917/14, LEX nr 1661157. stwierdził, że “Nie jest decydujące czy posiadacz efektywnie korzystał z rzeczy, ani jak często korzystał i w jakich formach. Ważne jest, że znalazł się w sytuacji pozwalającej na korzystanie z rzeczy w taki sposób, w jaki mogą to czynić osoby, którym przysługuje do rzeczy określone prawo.”
Zastosowanie tych przepisów ma doprowadzić Twój stan majątkowy do poziomu, który osiągnąłbyś, gdybyś mógł ze swojej rzeczy korzystać. Sam fakt zajmowania nieruchomości wystarczy, żeby żądać zapłaty.
Czym jest dobra i zła wiara posiadacza?
W dobrej wierze jest ten, kto błędnie przypuszcza, że przysługuje mu prawo do rzeczy, a to przypuszczenie jest w danych okolicznościach usprawiedliwione [4]Wyrok SN z 23.07.2015 r., I CSK 360/14, sn.pl.. Przykładem jest osoba, która podpisała umowę najmu z kimś, kto widniał w księdze wieczystej jako właściciel.
W złej wierze jest ten, kto wie, że prawo mu nie przysługuje. Będzie to na przykład najemca, który otrzymał wypowiedzenie umowy najmu i mimo to nie opuścił lokalu.
Złą wiarę powoduje jednak nie tylko pozytywna wiedza. Wyłącza ją także brak należytej staranności, czyli niedbalstwo. Dobrą wiarę przekreśla ujawnienie okoliczności, które u przeciętnego człowieka powinny wzbudzić poważne wątpliwości co do prawa korzystania z rzeczy.
art. 224 Kodeksu cywilnego
§ 1. Samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne.
§ 2. Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.
art. 225 Kodeksu cywilnego
Obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy.
art. 230 Kodeksu cywilnego
Przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym.
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 2020 r., II CSK 692/18
Roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy obejmuje wszystko to, co właściciel mógłby uzyskać, gdyby ją oddał do korzystania na podstawie określonego stosunku prawnego. Właściwa będzie kwota, którą posiadacz musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie. O wysokości należnego właścicielowi wynagrodzenia z tytułu bezumownego zajmowania rzeczy decydują stawki rynkowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy w określonych warunkach.
Jak obliczyć wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości?
Wynagrodzenie liczysz jako rynkowy czynsz najmu za okres bezumownego korzystania. Punktem wyjścia bywa stawka z zakończonej umowy najmu, jeżeli nadal odpowiada warunkom rynkowym.
Sąd Najwyższy [5]Wyrok SN z 7.04.2000 r., IV CKN 5/00, niepubl. wskazał, że o wysokości wynagrodzenia decydują stawki rynkowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy w określonych warunkach oraz czas posiadania rzeczy przez adresata roszczenia.
Praktyczny schemat wygląda tak: stawka rynkowa za metr kwadratowy pomnożona przez powierzchnię i liczbę miesięcy zajmowania nieruchomości. W sporze sądowym wysokość ustala jednak biegły rzeczoznawca majątkowy.
W praktyce wysokość wynagrodzenia najlepiej wykazać opinią rzeczoznawcy majątkowego albo ofertami najmu podobnych nieruchomości — o zbliżonym standardzie i w tej samej lokalizacji. Punktem odniesienia jest czynsz, jaki uzyskałbyś, gdyby nieruchomość nie była zajęta. Nie musisz przy tym dowodzić, że faktycznie planowałeś ją wynająć: stawka rynkowa wyznacza wysokość wynagrodzenia, a nie rozmiar Twojej straty.
Znaczenie ma również stan techniczny nieruchomości w okresie zajmowania, a nie jej stan obecny. Brak dowodów na stawki rynkowe to najczęstsza przyczyna obniżenia zasądzonej kwoty.
Czy odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości jest opodatkowane?
Tak. Otrzymane wynagrodzenie za bezumowne korzystanie to przychód z innych źródeł, od którego zapłacisz podatek dochodowy.
Powód wynika wprost z różnicy opisanej wcześniej. Zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 3 i pkt 3b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczą odszkodowań. Wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy nie jest naprawieniem szkody, więc z tych zwolnień nie korzysta.
Potwierdził to Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie [6]Wyrok WSA w Warszawie z 11.01.2016 r., III SA/Wa 598/15.. Uznał, że wynagrodzenie należy się niezależnie od uszczerbku majątkowego po stronie właściciela.
Ze zwolnienia nie korzystają również odsetki ustawowe za opóźnienie naliczone od tej kwoty. Podmiot wypłacający wynagrodzenie sporządza informację PIT-8C i przekazuje ją Tobie oraz urzędowi skarbowemu.
Jakie dokumenty są potrzebne, żeby udowodnić bezumowne korzystanie?
Musisz udowodnić trzy rzeczy: swoje prawo do nieruchomości, brak tytułu prawnego po drugiej stronie oraz okres zajmowania. Do tego dochodzi dowód wysokości stawek rynkowych.
- Odpis z księgi wieczystej potwierdza Twoje prawo własności lub użytkowania wieczystego.
- Dowód ustania tytułu prawnego to najczęściej wypowiedzenie umowy najmu lokalu wraz z potwierdzeniem doręczenia.
- Dowody dat zajmowania obejmują protokoły, zdjęcia, korespondencję z osobą zajmującą nieruchomość oraz zeznania świadków.
- Dowody stawek rynkowych to oferty najmu podobnych nieruchomości, umowy z sąsiedztwa albo operat szacunkowy.
- Wezwanie do zapłaty z potwierdzeniem nadania wykazuje, że próbowałeś rozwiązać sprawę przedsądowo.
Dokumentację warto zbierać na bieżąco, a nie dopiero przed złożeniem pozwu. Po odzyskaniu nieruchomości odtworzenie dat zajmowania bywa trudne, a ciężar dowodu spoczywa na Tobie. Więcej o tym, jakie dokumenty pomagają w windykacji należności, opisuję w osobnym artykule.
Wezwanie do zapłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości – wzór
Skuteczne wezwanie do zapłaty musi zawierać sześć elementów. Ogólnodostępne wzory rzadko uwzględniają specyfikę roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie.
- Oznacz siebie jako nadawcę wraz z danymi kontaktowymi.
- Oznacz zobowiązanego i podaj jego aktualny adres.
- Użyj sformułowania „wzywam do zapłaty” i wyznacz konkretny termin.
- Wskaż okres bezumownego korzystania i sposób wyliczenia kwoty, czyli przyjętą stawkę oraz liczbę miesięcy.
- Uzasadnij roszczenie, streszczając stan faktyczny i podając podstawę prawną.
- Podaj numer rachunku bankowego i podpisz pismo.
Na potrzeby późniejszego postępowania sądowego wezwanie do zapłaty wyślij przesyłką poleconą za potwierdzeniem odbioru.
Pozew o wydanie nieruchomości i zapłatę za bezumowne korzystanie
Pozew o wydanie nieruchomości i pozew o zapłatę to dwa osobne roszczenia. Możesz je połączyć w jednym pozwie, ale każde musisz odrębnie sprecyzować i uzasadnić.
Pozew jest pismem procesowym, więc musi spełniać wymogi formalne z Kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli pozew ma braki, sąd wezwie Cię do ich uzupełnienia, a po bezskutecznym upływie terminu zwróci pozew (art. 130 k.p.c.).
Jeżeli złożysz tylko pozew o zapłatę, uzyskasz wyłącznie rekompensatę finansową. Chcąc odzyskać władanie nieruchomością, musisz zgłosić także żądanie jej wydania, a w przypadku lokalu mieszkalnego — eksmisji.
W przypadku dochodzenia samej zapłaty warto rozważyć postępowanie upominawcze. Sąd wydaje wtedy nakaz zapłaty na posiedzeniu niejawnym, co skraca drogę do wyegzekwowania należności. Jeżeli pozwany złoży sprzeciw, sprawa trafia do zwykłego trybu procesowego.
Pamiętaj, że złożenie pozwu to dopiero początek procesu. Dalej czekają Cię rozprawy, wizyty w sądzie i kolejne czynności procesowe. Warto też wcześniej sprawdzić, ile kosztuje sądowy proces o zapłatę.
Pozew o eksmisję i zapłatę za bezumowne korzystanie z lokalu – wzór
Gotowy wzór pozwu nie uwzględni okoliczności Twojej sprawy. Korzystanie z niego wiąże się z ryzykiem zwrotu pozwu, a przy błędnym sformułowaniu żądania — nawet oddalenia powództwa.
Najwięcej problemów sprawia prawidłowe określenie okresu, za który żądasz wynagrodzenia, oraz wykazanie momentu utraty dobrej wiary przez posiadacza. To dwie kwestie najczęściej rozstrzygające o wyniku sprawy.
Czy w sprawie o bezumowne korzystanie potrzebujesz prawnika?
Samo wezwanie do zapłaty możesz przygotować samodzielnie. Trudność zaczyna się na etapie sądowym, gdzie liczy się prawidłowe określenie okresu, podstawy prawnej i wysokości roszczenia.
Kancelaria pomaga przede wszystkim w trzech miejscach. Pierwszy to ustalenie momentu utraty dobrej wiary przez posiadacza. Drugi — dobór dowodów na stawki rynkowe. Trzeci — ocena, czy roszczenie nie jest przedawnione. Błąd w którymkolwiek z nich obniża zasądzoną kwotę.
Jeżeli ktoś zajmuje Twoją nieruchomość bez tytułu prawnego, skontaktuj się ze mną za pośrednictwem formularza poniżej. Ocenię, za jaki okres możesz dochodzić zapłaty i jakie dowody będą potrzebne.
Bezumowne korzystanie z nieruchomości – o czym pamiętać?
Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie należy Ci się za sam fakt zajmowania nieruchomości bez tytułu prawnego. Nie musisz wykazywać szkody ani winy osoby zajmującej nieruchomość.
Najważniejsze są dwie daty: moment utraty dobrej wiary przez posiadacza oraz dzień zwrotu nieruchomości. Pierwsza wyznacza początek okresu, za który należy Ci się zapłata. Druga uruchamia roczny termin na wytoczenie powództwa.
Zanim wyślesz wezwanie do zapłaty, ustal stawki rynkowe i zabezpiecz dowody okresu zajmowania. Jeżeli potrzebujesz oceny swojej sytuacji, pomagam też w windykacji należności z najmu nieruchomości.
Bezumowne korzystanie z nieruchomości – najczęstsze pytania
Przypisy