Na zlecenie spółki komunalnej przygotowałem w ramach pracy w zespole radców prawnych opinię prawną w temacie, czy w świetle obowiązujących…
Ograniczona zamiana nieruchomości z Krajowego Zasobu Nieruchomości. Opinia prawna.
Otrzymałem zadanie sporządzenia opinii prawnej dotyczącej możliwości zamiany udziałów w Społecznej Inicjatywy Mieszkaniowej, działającej w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, na rzecz Krajowego Zasobu Nieruchomości (KZN) w zamian za nieruchomość z Zasobu. W kontekście dopuszczalności takiej kluczowa jest interpretacja przepisów Ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości (UKZN) oraz Kodeksu cywilnego (KC) oraz ich wzajemna relacja.
Zawężenie możliwości zamiany nieruchomości z Krajowego Zasobu
Zgodnie z art. 51 UKZN nieruchomości wchodzące w skład Zasobu mogą być przedmiotem:
- sprzedaży;
- oddania w użytkowanie wieczyste;
- nieodpłatnego przekazania jednostce samorządu terytorialnego, związkowi tych jednostek lub spółce celowej z wyłącznym udziałem jednostki samorządu terytorialnego;
- aportu do spółki celowej;
- umowy o partnerstwie publiczno-prywatnym;
- zamiany nieruchomości.
Przepis art. 5 UKZN określa zadania Krajowego Zasobu Nieruchomości. W ich zakres wchodzi m. in. tworzenie warunków do zwiększania dostępności mieszkań w szczególności przez wykorzystywanie nieruchomości wchodzących w składu Zasobu do realizacji inwestycji mieszkaniowych.
Możliwość gospodarowania nieruchomościami Zasobu reguluje art. 66 UKZN. Zgodnie z jego treścią, w celu realizacji zadań, o których mowa w art. 5, KZN może dokonywać zamiany nieruchomości wchodzących w skład Zasobu na inną nieruchomość.
Art. 66 Ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości
W celu realizacji zadań, o których mowa w art. 5, KZN może dokonywać:
1) zamiany nieruchomości wchodzących w skład Zasobu na inną nieruchomość;
(…)
Zamiana nieruchomości z Krajowego Zasobu Nieruchomości na prawa i udziały – czy to możliwe?
Należało zatem rozważyć, czy w pojęciu „innej nieruchomości” mieści się także spółka (jej udziały), której głównymi aktywami są wprawdzie nieruchomości, ale jednak sensu stricto sama nie stanowi nieruchomości.
Jednocześnie w odniesieniu do Ustawy o gospodarce nieruchomościami (UGN) wskazuje się, że przepis art. 15 UGN regulujący zamianę nieruchomości nie przewiduje dokonywania zamiany na innego rodzaju prawa, tym samym nie jest dopuszczalna zamiana nieruchomości na ograniczone prawa rzeczowe na innej nieruchomości, zamiana nieruchomości na rzeczy ruchome czy też na wierzytelności lub na udziały w spółkach itp.
Nieruchomość stanowiąca własność lub pozostająca w użytkowaniu wieczystym Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego może być jedynie zamieniona na inną nieruchomość bądź prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, bądź też na udziały w takich prawach [fn]J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz. Wyd. 7, Warszawa 2021, art. 15, Nb 2[/fn].
Skoro ustawodawca w przepisie szczególnym art. 66 UKZN przyjął, że możliwa jest wyłącznie zamiana „za inną nieruchomość”, to dokonał tego w celu ograniczenia instytucji zamiany w stosunku do nieruchomości z Zasobu. Jeśli spojrzeć zaś na samą regulację zamiany jeszcze szerzej, wychodząc od art. 603 i 604 Kodeksu cywilnego, to widać konsekwencję ustawodawcy w zakresie ograniczania możliwości zamiany. W ten sposób nie tylko wykładnia językowa, ale także celowościowa i systemowa wskazuje na konkluzję, że przepis art. 66 pkt 1 UKZN należy interpretować ściśle.
Wnioski opinii prawnej
Na podstawie powyższej analizy, w opinii prawnej znalazły się następujące wnioski:
- Zgodnie z art. 66 UKZN, nieruchomość wchodząca w skład Zasobu może być przedmiotem zamiany, ale jedynie za inną nieruchomość. To oznacza, że zamiana za udziały w spółce, nawet jeśli jej głównym aktywem są nieruchomości, nie jest zgodna z tą ustawą.
- Choć Kodeks cywilny pozwala na zamianę różnych świadczeń majątkowych, w tym udziałów w spółce za nieruchomość, to jednak w kontekście UKZN, takie działanie jest niedopuszczalne. UKZN jako regulacja szczególna ma pierwszeństwo przed ogólną regulacją zawartą w Kodeksie cywilnym w zakresie tej konkretnej sprawy.
- Pomimo że zamiana udziałów w spółce za nieruchomość z KZN byłaby korzystnym rozwiązaniem dla klienta, biorąc pod uwagę obowiązujące przepisy prawne, taka zamiana jest niemożliwa.