Eksmisja i wydanie lokalu, mieszkania, nieruchomości, a prawa lokatorów.
Tak zwany “dochód pasywny” obecnie zdaje się być najbardziej pożądanym przez inwestorów rodzajem dochodu. Zdaniem wielu taki dochód może zapewnić najem nieruchomości. Z najmem jednak często związana jest eksmisja, kiedy pojawia się problem, że najemca nie reguluje opłat. W takiej sytuacji konieczne może być wszczęcie windykacji, a nawet eksmisja lokatora. Eksmisja z mieszkania, a w przypadku prowadzenia działalności – eksmisja z lokalu użytkowego, nie jest jednak prostą procedurą, a wynajmujący musi pamiętać o prawach lokatora i kilku kluczowych założeniach.
Co to eksmisja?
Samo słowo eksmisja nie zostało zdefiniowane w kodeksie cywilnym ani w innych aktach prawnych. W związku z tym, odpowiedzi na pytanie co to jest eksmisja należy szukać w słowniku języka polskiego. Zgodnie z definicją, eksmisja jest to usunięcie kogoś z zajmowanego lokalu lub z nieruchomości na mocy decyzji władz administracyjnych lub wyroku sądowego[1]https://sjp.pwn.pl/sjp/eksmisja;2556219.html.
W kontekście podstawy prawnej eksmisji należy przytoczyć art. 222 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
Jak wygląda eksmisja w praktyce? Przede wszystkim wiąże się z koniecznością wszczęcia i przeprowadzenia całego procesu, zarówno na etapie sądowym, jak i przedsądowym. Poniżej w punktach przybliżam jakie czynności należy podjąć w toku postępowania o eksmisję:
- rozwiązanie stosunku najmu, które jest niezbędnym wymogiem formalnym poprzedzającym wszczęcie sprawy przed sądem. Aby skutecznie wypowiedzieć umowę najmu należy nie tylko skutecznie złożyć stosowne oświadczenie woli, ale także sprawdzić samą dopuszczalność wypowiedzenia umowy najmu (zarówno w kodeksie cywilnym, jak i w umowie najmu).
- wezwanie do opróżnienia lokalu (eksmisja polubowna), czyli ostateczna próba eksmisji polubownej. Zazwyczaj w praktyce odbywa się poprzez wystosowanie do nieuczciwego najemcy pisma z wyznaczeniem ostatecznego terminu na opuszczenie nieruchomości.
- przygotowanie pozwu, czyli zebranie wszystkich dowodów, okoliczności i formalne wniesienie sprawy do sądu celem uzyskania tytułu wykonawczego w formie wyroku orzekającego eksmisję.
- uzyskanie wyroku eksmisyjnego. W czasie procesu sądowego jako powód musisz wykazać zasadność swojego roszczenia oraz podejmować stosowne czynności – zgłaszać wnioski dowodowe, uczestniczyć na rozprawach, a w razie potrzeby także wnosić środki zaskarżenia.
- egzekucja wyroku, czyli postępowanie komornicze. Jeżeli pomimo prawomocnego wyroku eksmisyjnego zajmujący lokal nie opuści go, możliwe jest wszczęcie postępowania o opróżnienie lokalu u komornika, który korzystając z przysługujących mu narzędzi może przywrócić właścicielowi nieruchomość.
Poniżej prezentuję praktyczne aspekty eksmisji w kilku najpopularniejszych stosunkach prawnych – eksmisji z mieszkania własnościowego, eksmisji z lokalu użytkowego czy eksmisji w przypadku najmu okazjonalnego.
Eksmisja z mieszkania własnościowego
Może wydawać się, że eksmisja z mieszkania własnościowego jest czymś, co nie zdarza się często – z uwagi na fakt, że właściciel mieszkania jednocześnie je zajmuje. W praktyce zdarzają się również eksmisje z mieszkań własnościowych, z jednym wyjątkiem – właściciel zazwyczaj najpierw utraci własność nieruchomości, a później dopiero zostanie eksmitowany. Może tak być zwłaszcza w sytuacji, gdy nie właściciel nie spłaca hipoteki i bank przejmuje jego nieruchomość.
Niejako obok eksmisji z mieszkania własnościowego opiszę kolejne szczególne przypadki – mianowicie eksmisję z domu rodzinnego i mieszkania komunalnego.
Eksmisja z domu rodzinnego (prywatnego)
Doskonałym przykładem eksmisji z mieszkania własnościowego jest eksmisja z domu rodzinnego w związku z utratą jego własności. Akurat ten przypadek zazwyczaj nie będzie wiązał się z umową najmu, aczkolwiek przy tej okazji warto wskazać, że eksmisja z domu rodzinnego również jest możliwa. W takiej sytuacji zazwyczaj jednak osoba zajmująca nieruchomość najpierw utraci tytuł prawny (np. w drodze licytacji komorniczej czy jej przejęcie przez wierzyciela hipotecznego), a następnie nowy właściciel domu rodzinnego przeprowadzi postępowanie eksmisyjne.
W pozostałym zakresie (tj. po utracie tytułu prawnego do nieruchomości przez dotychczasowego właściciela) postępowanie eksmisyjne odbywa się dokładnie jak w sposób jak opisany powyżej, w pierwszej części tekstu.
Eksmisja z mieszkania komunalnego
Eksmisja z mieszkania komunalnego jest oczywiście dopuszczalna i w praktyce często stosowana. Podstawą faktyczną eksmisji z mieszkania komunalnego jest najczęściej brak opłat na rzecz gminy, która może wypowiedzieć w takim przypadku umowę najmu mieszkania komunalnego oraz wszcząć postępowanie eksmisyjne. Ponadto, zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego[2]postanowienie SN z 21 grudnia 2017 r., III CZP 61/17, https://www.sn.pl/sites/orzecznictwo/orzeczenia3/iii%20czp%2061-17.pdf, dopuszczalna jest także eksmisja z pomieszczenia tymczasowego – która nie wymaga nowego tytułu wykonawczego.
Eksmisja z lokalu użytkowego
Tutaj w pierwszej kolejności należy wspomnieć, że do eksmisji z lokalu użytkowego nie będą miały zastosowanie przepisy o ochronie lokatorów. Te przepisy dotyczą jedynie najmu lokali na cele mieszkaniowe, a lokale użytkowe co do zasady nie mogą pełnić tej funkcji.
W znacznej większości lokal użytkowy wynajmowany jest w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Tym samym wynajmujący lokal użytkowy nie będzie podlegał ograniczeniom eksmisji z ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (zwana dalej ustawą o ochronie lokatorów), zatem w teorii można dokonać eksmisji z lokalu użytkowego znacznie prościej.
Jeżeli eksmisja jest ostatecznością w celu wyegzekwowania należności z tytułu najmu, warto pamiętać także o ustawowym prawie zastawu. Zgodnie bowiem z art. 670 kodeksu cywilnego, jeżeli najemca opóźnia się z płatnościami czynszu przez ponad rok, właściciel może skorzystać z prawa zastawu na ruchomościach znajdujących się w wynajmowanym lokalu.
Wynajmujący ma prawo sprzeciwić się zabraniu przedmiotów obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne ryzyko, dopóki zaległy czynsz nie zostanie uregulowany lub zabezpieczony. Warto o tym pamiętać również podczas eksmisji, zwłaszcza że ruchomości znajdujące się na nieruchomości w której prowadzona jest działalność gospodarcza, mogą być bardzo cenne.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 8 lipca 2021 r., I AGa 410/18
Do powstania ustawowego prawa zastawu nie jest konieczne dokonanie jakiejkolwiek czynności przez najemcę lub wynajmującego; prawo zastawu nie powstaje bowiem z chwilą złożenia oświadczenia wierzyciela ani też nie tworzy tego go żaden wpis (np. jak przy hipotece), a także wydanie przedmiotu zastawu wynajmującemu, obojętna jest także świadomość najemcy co do skutku wniesienia rzeczy ruchomej do przedmiotu najmu oraz wartość rzeczy ruchomych i ich stosunek do wartości zabezpieczanej przez prawo zastawu wierzytelności, ale konieczne jest istnienie określonej wierzytelności – należności z tytułu czynszu lub innych świadczeń dodatkowych za okres nie dłuższy niż rok.
Najem okazjonalny – eksmisja
Szczególnym rodzajem najmu jest najem okazjonalny, uregulowany w rozdziale 2a ustawy o ochronie praw lokatorów. Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
W kontekście eksmisji najmu okazjonalnego należy wskazać, że pozycja wynajmującego jest dość uprzywilejowana. Po pierwsze, najemca składa oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (art. 777 kpc), które zastępuje wyrok sądowy i może stać się tytułem wykonawczym, z którym udajemy się do komornika celem egzekucji. Po drugie, w umowie najmu okazjonalnego najemca musi wskazać lokal zastępczy, do którego uda się w razie eksmisji.
Te okoliczności przemawiają na korzyść wierzycieli, a w umowie najmu okazjonalnego eksmisja ma szanse być teoretycznie bezproblemowa dla wynajmującego. Z tego powodu najem okazjonalny jest bardzo rozpowszechniony.
Okres ochronny dla lokatorów z nakazem eksmisji
Eksmisja na bruk to eksmisja w przypadku, gdy najemcy nie przysługuje prawo do żadnego lokalu zastępczego (lub np. socjalnego). Warto wskazać, że w praktyce w naszym systemie prawnym tzw. eksmisja na bruk, możliwa jest tylko w niektórych przypadkach – np. najmu instytucjonalnego. Wynika to z przepisów ustawy o ochronie prawo lokatorów. Okresem ochronnym w przypadku eksmisji jest tzw. okres zimowy, czyli czas od 1 listopada do 31 marca następnego roku (art. 16 PrLokU).
W praktyce oznacza to, że wynajmujący nie będzie mógł przeprowadzić eksmisji bez prawa do lokalu socjalnego w tym terminie. Zakaz dokonywania eksmisji w okresie ochronnym nie ma zatem charakteru absolutnego – w przypadku najmu okazjonalnego (gdzie najemca w umowie wskazuje lokal zastępczy, do którego zostanie przyjęty) nie powinien być znacznym utrudnieniem dla powoda.
Oprócz tego, eksmisja wiąże się także z innymi ograniczeniami – przykładowo nie można jej prowadzić w stosunku do kobiet w ciąży, osób obłożnie chorych czy niepełnosprawnych. Przed wszczęciem procesu warto zbadać wszystkie te okoliczności, aby nie okazało się, że eksmisja jest nielegalna.
Lokal socjalny – kiedy przysługuje lokatorowi? Odszkodowanie za niedostarczenie lokalu.
Powyżej wspomniałem również o tzw. lokalu socjalnym, który jest szczególnym rodzajem najmu wynikającym z ustawy o ochronie praw lokatorów. Przede wszystkim z uwagi na fakt, że obowiązkiem gminy jest dostarczenie lokalu socjalnego przy eksmisji. Z drugiej strony, lokal ten musi być udostępniony najemcom na preferencyjnych warunkach (stawka czynszu nie może przekraczać połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w mieszkaniowym zasobie gminy).
Lokal socjalny przysługuje jedynie osobom, które nie mają tytułu prawnego do żadnego innego lokalu i której dochody nie przekraczają określonej wysokości.
Ponadto, w wyroku eksmisyjnym sąd może orzec o prawie do lokalu socjalnego. W takim przypadku, zgodnie z art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie lokatorów, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy. W praktyce zatem może okazać się, że gmina będzie zobowiązana zapłacić wynajmującemu odszkodowanie za niedostarczenie lokalu przeznaczonego na najem socjalny, co może stanowić pewną formę rekompensaty za utracony czynszu oraz niemożność rozporządzania własnym lokalem. Należy jednak pamiętać, że zwykle dochodzenie takiego odszkodowania odbywa się przed sądem.
W praktyce zatem może okazać się, że gmina będzie zobowiązana zapłacić wynajmującemu odszkodowanie za niedostarczenie lokalu przeznaczonego na najem socjalny, co może stanowić pewną formę rekompensaty za utracony czynszu oraz niemożność rozporządzania własnym lokalem.
Ile trwa eksmisja z lokalu?
Faktem jest, że czas trwania postępowań sądowych w Polsce jest dość długi. Ile zatem może trwać eksmisja? W praktyce trudno jest precyzyjnie oszacować ten czas, ale moja praktyka pokazuje, że eksmisja może trwać od kilku miesięcy do nawet kilka lat. Jest to okres, w którym wynajmujący musi ponosić wszystkie ciężary finansowe związane z nieruchomością, takie jak opłaty do wspólnoty czy podatek od nieruchomości.
Jeżeli dodatkowo wynajmujący popełni błędy formalne w toku procesu, całość procedury może się znacznie wydłużyć. Ustanowienie profesjonalnego pełnomocnika znacznie zmniejsza ryzyko powstawania błędów formalnych, a jego znajomość przepisów prawa może w wielu przypadkach znacznie skrócić całą procedurę.
Mogę wesprzeć Cię nie tylko w prowadzeniu procesu o eksmisję przeciwko nieuczciwemu najemcy, a także w obronie przed taką eksmisją. Jeżeli ta kwestia budzi Twoje wątpliwości lub pytania, zachęcam do kontaktu i zasięgnięcia porady prawnej.
Przypisy