Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, mieszkania, samochodu i nie tylko – jak się zabezpieczyć?
Transakcja sprzedaży nieruchomości zazwyczaj jest transakcją o znacznej wartości. Z tego powodu obie strony umowy chcą możliwie maksymalnie zabezpieczyć swoje interesy. Szczególnie obecnie, kiedy rynek nieruchomości “odżywa” po kryzysie, umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości coraz bardziej zyskuje na znaczeniu. Warto jednak wskazać, że przedmiotem umowy przedwstępnej nie musi być nieruchomość, w praktyce może ona mieć znacznie szersze zastosowanie. Czym jest umowa przedwstępna, jakie są jej konsekwencje oraz korzyści dla stron i kiedy można ją zastosować?
Czym jest umowa przedwstępna, a czym umowa przyrzeczona?
Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego (dalej KC), umowa przedwstępna jest to umowa na mocy której jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy w przyszłości. Ten rodzaj umowy powinien zawierać wszystkie elementy wymagane dla umowy przyrzeczonej – m.in. w kontekście tzw. essentialia negotii umowy, czyli jej elementy przedmiotowo istotne.
Umowa przyrzeczona innymi słowy jest to umowa “finalna”, którą strony zawierają po podpisaniu umowy przedwstępnej. Umową przyrzeczoną może być np. umowa sprzedaży nieruchomości. W takim wypadku to właśnie na mocy umowy przyrzeczonej (umowy sprzedaży) przechodzi na nabywcę własność nieruchomości.
Umowa przedwstępna stanowi zatem „preludium” do zawarcia umowy właściwej. Zobowiązuje ona wyłącznie do zawarcia takiej umowy. W tym zakresie jest zatem zdecydowanie słabsza w skutkach od umowy przyrzeczonej. To, jaki skutek odniesie umowa przedwstępna, zależy jednak od sposobu jej zawarcia. Umowa przedwstępna posiada bowiem tzw. skutek silniejszy oraz słabszy, które to opisuję w dalszej części tego tekstu.
Powyższe rozważania teoretyczne przełóżmy na przykład umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Istotne elementy umowy przyrzeczonej, które powinna zawierać umowa przedwstępna to: oznaczenie nieruchomości, oznaczenia stron, cenę zakupu oraz termin, a także jasne zobowiązanie do przeniesienia własności oraz do zapłaty ceny.
Przepisy nie zawierają wymogów co do formy umowy przedwstępnej, może zostać zatem zawarta w formie dowolnej, nawet ustnie. Zawarcie ustne umowy przyrzeczonej napotyka jednak wiele ograniczeń natury dowodowej w razie ewentualnego sporu. Warto zatem zawrzeć umowę przedwstępną w formie wymaganej dla umowy przyrzeczonej. Dlaczego? Ten aspekt również opisuję szczegółowo poniżej.
Zaliczka i zadatek w umowie przedwstępnej
Tak jak wspomniałem na wstępie, tym, co zazwyczaj kieruje stronami przy zawarciu umowy przedwstępnej, to chęć zabezpieczenia swoich interesów. Rozwiązaniem prawnym, które również może służyć zabezpieczeniu interesów stron jest, zaliczka oraz zadatek.
Zgodnie z art. 394 k.c., zadatek jest to zabezpieczenie polegające na zapłacie określonej sumy pieniężnej z tym skutkiem, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Warto wskazać również, że zatrzymanie bądź żądanie zapłaty podwójnego zadatku może się odbyć bez wyznaczenia terminu dodatkowego.
Zaliczka, podobnie jak zadatek, również polega na zapłacie określonej sumy pieniężnej na zabezpieczenie wykonania czy zawarcia umowy. Zgodnie ze słownikową definicją[1]https://sjp.pwn.pl/sjp/zaliczka;2542924.html, zaliczka to część należności wpłacana lub wypłacana z góry na poczet tej należności.
Potrzebujesz pomocy w Twojej sprawie?
Zapoznaj się z ofertą pomocy prawnej przy umowie przedwstępnej.
Różnica pomiędzy zaliczką i zadatkiem
Odnosząc to na grunt tematu niniejszego artykułu, w umowie przedwstępnej można zastrzec obowiązek zapłaty zaliczki bądź zadatku. W doktrynie podnosi się, że może zastrzec również karę umowną w razie niezawarcia umowy przyrzeczonej w określonym terminie.
Zgodnie z orzecznictwem [2]Postanowienie SN z 30.11.2006 r., I CSK 295/06, LEX nr 607558, nie można jednak jednocześnie dochodzić roszczeń z zadatku i kary umownej oraz roszczenia z tzw. skutku silniejszego umowy przedwstępnej.
Oznacza to, że w przypadku dochodzenia roszczeń związanych z zawarciem umowy przedwstępnej, trzeba przeanalizować również kwestię rodzaju możliwych roszczeń i ich kumulacji.
Postanowienie SN z dnia 30.11.2006 I CSK 295/06:
Nie jest dopuszczalne jednoczesne dochodzenie obu roszczeń przewidzianych w tych przepisach, tj. roszczenia zasadniczego w postaci zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej i roszczenia odszkodowawczego lub roszczenia o zapłatę zadatku.
Skutek silniejszy a skutek słabszy umowy przedwstępnej
Zależnie od formy, w której została zawarta umowa przedwstępna, można wyróżnić jej dwa skutki: słabszy oraz silniejszy.
Skutek słabszy umowy przedwstępnej jest opisany w przepisie art. 390 § 1 kodeksu cywilnego. Precyzuje on, że w przypadku, gdy strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona ma prawo żądać odszkodowania za poniesione szkody wynikłe z faktu, że wyrażała nadzieję na zawarcie tej umowy przyrzeczonej. Roszczenie to ma zatem charakter odszkodowawczy i ogranicza się do tzw. ujemnego interesu umownego.
Ujemny interes umowny natomiast określa się jako uszczerbek majątkowy, który podmiot poniósł przez to, że podjął działania zmierzające do zawarcia umowy, która ostatecznie nie została skutecznie zawarta. Generalnie chodzi o koszty zawarcia i przygotowania umowy przedwstępnej, w tym koszty prowadzenia rokowań, składania ofert, przejazdów, ewentualne wynagrodzenie prawnika, opłaty notarialne i fiskalne, jeżeli konieczność poniesienia tych ostatnich wynikała z obowiązujących przepisów, jak również wydatki mające na celu przygotowanie umowy przyrzeczonej, jeżeli pozostają w normalnym związku przyczynowym z przekonaniem, że dojdzie do jej zawarcia, a także, w ramach utraconych korzyści (lucrum cessans), zarobek utracony podczas prowadzenia negocjacji oraz korzyści, które zostałyby odniesione wskutek przyjęcia innej, faktycznie odrzuconej oferty [3]M. Załucki (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 3, Warszawa 2023, art. 390, Nb 3, Legalis
Skutek silniejszy umowy przedwstępnej natomiast uprawnia stronę do podjęcia czynności sądowych zmierzających do zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo zaniechań drugiej strony kontraktu. Skutek silniejszy innymi słowy to roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, którego podstawą jest art. 390 § 2 kodeksu cywilnego. Warto jednak wskazać, że zgodnie z ww. normą, aby umowa przedwstępna miała skutek silniejszy, musi spełniać wymogi przewidziane dla umowy przyrzeczonej (zwłaszcza w kontekście formy).
Przykładowo, jeżeli przedmiotem umowy przyrzeczonej ma być sprzedaż nieruchomości (dla której przepisy wymagają formy aktu notarialnego), umowa przedwstępna również powinna być zawarta w tej formie, aby wystąpił skutek silniejszy. W takim przypadku, jeżeli zachowane są wymogi co do formy, strona uprawniona może wnieść pozew do sądu. Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oświadczenia woli zastępuje to świadczenie (art. 64 KC).
Potrzebujesz porady prawnej?
Zarezerwuj bezpłatną 15-minutową konsultację wstępną już teraz.
Jak postępować, gdy nabywca nie chce zawrzeć umowy przyrzeczonej?
Jest to z pewnością pytanie, które zadaje sobie wiele osób, których kontrahenci uchylają się od zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo ustalenia kluczowych warunków w umowie przedwstępnej.
Przede wszystkim, przed podjęciem jakichkolwiek czynności prawnych, warto przeanalizować wszystkie kluczowe dokumenty i okoliczności. Z tytułu dobrze sporządzonej umowy przedwstępnej strona uprawniona powinna mieć do wyboru co najmniej kilka rodzajów roszczeń, np.:
- o zapłatę podwójnego zadatku,
- zapłatę kary umownej,
- roszczenie odszkodowawcze czy
- roszczenie o zawarcie umowy.
Warto dobrać rodzaj roszczenia, który doprowadzi do maksymalnie efektywnej realizacji interesów strony.
Ponadto, o czym wspomniałem powyżej, warto pamiętać o tym, że niektóre roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej nie mogą być kumulowane. Dotyczy to m.in. jednoczesnych roszczeń o zapłatę zadatku oraz zawarcie umowy przyrzeczonej. Błędy w tym zakresie mogą narazić Cię na niepotrzebne koszty, związane m.in. z oddaleniem powództwa i koniecznością zwrotu kosztów procesu drugiej stronie.
Rekomendowaną opcją jest powierzenie sprawy radcy prawnemu bądź adwokatowi, najlepiej na etapie przygotowywania treści umowy przedwstępnej, a nie dopiero w razie zaistnienia problemów z zawarciem umowy przyrzeczonej. Zgodnie z przysłowiem, „umowy sporządza się na złe czasy”, a dołożenie należytej staranności na etapie przedkontraktowym może zaoszczędzić wielu problemów na etapach późniejszych.
Czy umowę przyrzeczoną może zawrzeć pełnomocnik?
Zwłaszcza w przypadku obrotu nieruchomościami czy w ogólnym ujęciu umów, które muszą być zawarte w formie aktu notarialnego, problematyczny może być obowiązek jednoczesnej obecności stron w kancelarii notariusza. Problem ten jest aktualny zwłaszcza przez pryzmat tego, że pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej a przyrzeczonej może minąć nawet kilka miesięcy.
Z tego względu pomocne może być zawarcie umowy przyrzeczonej przez pełnomocnika. Na przykładzie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości może się to odbyć w ten sposób, że strony zawierają umowę przedwstępną i strona zainteresowana udziela pełnomocnictwa do zawarcia umowy przyrzeczonej osobie trzeciej. Może się to odbyć podczas jednej wizyty u notariusza i umożliwi sprawniejsze zawarcie umowy przyrzeczonej, nawet pomimo potencjalnie dzielącej strony odległości.
Warto jednak pamiętać, że zawieranie umów przez pełnomocnika również obwarowane jest przepisami szczególnymi o pełnomocnictwie. Przy tej okazji ponadto dobrze wziąć pod uwagę dorobek orzecznictwa. Przykładowo, udzielenie pełnomocnictwa do zawarcia umowy przyrzeczonej bezterminowo, w tym po terminie przedawnienia roszczenia o zawarcie takiej umowy, jest zdaniem Sądu Najwyższego niedopuszczalne [4]Wyrok SN z 18.02.2011 r., I CSK 358/10, OSNC-ZD 2011, nr 3, poz. 63..
Ustanowienie pełnomocnika jako zabezpieczenie wykonania umowy przyrzeczonej.
Jeżeli sprzedawca uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, w niektórych przypadkach kupujący może być zmuszony aby wystąpić do sądu z wnioskiem o wydanie wyroku zastępującego oświadczenie woli sprzedawcy.
Aby uniknąć postępowania przed sądem, skutecznym sposobem może być zabezpieczenie wykonania umowy przedwstępnej pełnomocnictwem. Warto wskazać, że w orzecznictwie wprost wskazuje się, że udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do zawarcia umowy przyrzeczonej może być formą zabezpieczenia [5]Wyrok SN z dnia 15 lipca 1998 r., II CKN 832/97 (OSNC 1999, nr 3, poz. 50).
Na przykładzie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości może się to odbyć w ten sposób, że strony zawierają umowę przedwstępną podczas aktu notarialnego, a sprzedawca udziela pełnomocnictwa do zawarcia umowy przyrzeczonej kupującemu podczas jednej wizyty u notariusza.
Umowa przedwstępna – o czym pamiętać?
Umowa przedwstępna w praktyce kojarzy się najczęściej właśnie ze sprzedażą nieruchomości. Nie jest to jednak reguła, bowiem umowę przedwstępną można podpisać w zasadzie do kontraktu każdego rodzaju, w tym np. sprzedaży udziałów czy ruchomości.
Aby umowa przedwstępna dobrze zabezpieczała interesy strony, warto pamiętać o kilku kwestiach – jej formie, zawartości czy kwestiach dodatkowych, takie jak zastrzeżenie zadatku czy kary umownej.
Jeżeli ta kwestia budzi Twoje wątpliwości, zachęcam do zasięgnięcia profesjonalnej pomocy prawnej jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej, ponieważ na późniejszym etapie pomoże to zaoszczędzić wielu problemów.
Przypisy