Odrolnienie działki, czyli zmiana przeznaczenia i wyłączenie gruntu z produkcji rolnej krok po kroku.
Jak zmienić przeznaczenie gruntu na cele nierolnicze? Jak wyłączyć grunt z produkcji rolnej? W tym artykule przeprowadzę Cię krok po kroku przez procedurę odrolnienia gruntu. Dowiesz się także jaka obowiązuje opłata za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej oraz jakie są dodatkowe warunki odrolnienia.
Jak dokonać odrolnienie gruntu (działki)?
Jeżeli chcesz dokonać „odrolnienia” gruntu i uzyskać pozwolenie na budowę musisz przejść przez 2 etapy:
- zmiana przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze,
- wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.
Poniżej przeprowadzę Cię przez nie krok po kroku.
W jaki sposób zmienić przeznaczenie gruntu (działki)?
Jeśli Twój grunt jest objęty Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (dalej: MPZP), to pierwszym krokiem do odrolnienia gruntu jest zmiana jego przeznaczenia w MPZP. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to uchwała rady miasta lub gminy, która reguluje sposób wykorzystania terenu na terenie tego miasta lub gminy[1]https://www.biznes.gov.pl/pl/opisy-procedur/-/proc/357. Reguluje ona w sposób wyczerpujący m. in. w jaki sposób może być dany grunt wykorzystywany.
Ważne! Zmiana przeznaczenia gruntu na nierolniczy nie wymaga zmiany w MPZP, jeżeli działka położona jest w granicach administracyjnych miasta (art. 10a ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, dalej: UOGRiL).
Procedura zmiany przeznaczenia gruntu
Jeśli Twój grunt jest objęty MPZP i zgodnie z jego treścią przezoaczony jest na cele rolnicze, to jedyną drogą jest zmiana przeznaczenia gruntu w planie zagospodarowania. Zmiana MPZP to kompetencja uchwałodawcza rady gminy. W takiej sytuacji w pierwszej kolejności musisz przygotować wniosek o uchwalenie lub zmianę Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Wzory znajdziesz na stronie gov. Wniosek składa się do urzędu gminy.
Niestety dla takiego wniosku nie istnieje żadna konkretna procedura – wójt i rada gminy mogą, ale nie muszą uwzględnić Twojego wniosku. Nie istnieje także procedura odwołania od decyzji organów gminy, ani żaden dedykowany termin na uzyskanie odpowiedzi.
W praktyce – im więcej wniosków w sprawie uchwalenia lub zmiany planu miejscowego jest rejestrowanych dla danego terenu, tym bardziej prawdopodobne jest, że władze miasta lub gminy zdecydują o przystąpieniu do sporządzania planu. [2]https://www.biznes.gov.pl/pl/opisy-procedur/-/proc/357.
Wójt, (odpowiednio: burmistrz, prezydent miasta) prowadzi rejestr uchwał w sprawie uchwalenia lub zmiany planu ogólnego i planów miejscowych oraz wniosków o ich sporządzenie lub zmianę (art. 31 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Taki rejestr możesz znaleźć w Biuletynie Informacji Publicznej.
Zgoda ministra na zmianę przeznaczenia gruntu (odrolnienie działki)
Zasadą jest, że na cele nierolnicze można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej (art. 6 OchrGruntU).
Przeznaczenie na cele nierolnicze gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III jest możliwe, ale co do zasady wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi*. Informację na temat poszczególnych klas gruntu znajdziesz w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 12 września 2012 r. w sprawie gleboznawczej klasyfikacji gruntów.
* Wyjątek: Zgoda ministra nie jest wymagana jeżeli chcesz przeznaczyć na cele nierolnicze grunty rolne stanowiące użytki rolne klas I–III, jeżeli są one położone na obszarze uzupełnienia zabudowy w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 7 ust. 2a OchrGruntU).
Jeżeli grunt stanowi użytki rolne klas I-III i nie ma zastosowania wyjątek, o którym mowa powyżej, konieczne zainicjowanie procedury administracyjnej w celu uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi na przeznaczenie gruntu na cele nierolnicze.
Procedura jest następująca:
- w pierwszej kolejności wójt (lub odpowiednio – burmistrz, prezydent miasta) składa wniosek o uzyskanie zgody do marszałka województwa,
- marszałek województwa zasięga opinii izby rolniczej,
- następnie marszałek województwa sporządza swoją opinię w zakresie wniosku złożonego przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta),
- kolejno marszałek województwa przekazuje wniosek wraz ze swoją opinią odpowiedniemu ministrowi w terminie do 30 dni od chwili złożenia wniosku przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta),
- minister rozstrzyga w przedmiocie udzielenia lub nieudzielenia zgody na przeznaczenie gruntu na cele nierolnicze.
Obszar uzupełnienia zabudowy to teren, na którym możliwa jest zabudowa o charakterze mieszkalnym. Stanowi on podstawę do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Sposób wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy będzie określony w rozporządzeniu ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Na ten moment powstał wyłącznie projekt tego rozporządzenia, który jest dostępny na stronie Rządowego Centrum Legislacji.
Zmiana przeznaczenia gruntu w warunkach zabudowy
Zmiana przeznaczenia gruntu w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego na cele nierolnicze jest niezbędna do dokonania procedury odrolnienia, jeżeli Twój grunt jest w ogóle objęty MPZP. Informacje te możesz łatwo sprawdzić na stronei internetowej urzędu gminy.
Co jednak w sytuacji, gdy w Twojej gminie nie został sporządzony MPZP albo Twój grunt nie jest nim objęty?
W tym przypadku masz 2 opcje. Możesz:
- zawnioskować do urzędu gminy o uchwalenie MPZP,
- lub uzyskać decyzję o warunkach zabudowy.
Decyzja o warunkach zabudowy
W przypadku, gdy dla danej nieruchomości nie ma Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego możesz postarać się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Wzór wniosku znajdziesz w rozporządzeniu ministra rozwoju i technologii w sprawie określenia wzoru formularza wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego albo warunków zabudowy.
Przy zmianie przeznaczenia gruntu na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, istotnym warunkiem jest to, aby działka nie wymagała zgody na przeznaczenie gruntów na cele nierolnicze i nieleśne. W dużym uproszczeniu można przyjąć, że zgody nie wymagają grunty rolne w klasie IV i gorszej (V, VI), a w przypadku gruntów rolnych w klasie III – również pod pewnymi warunkami, zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 26 listopada 2019 r. (II OSK 64/18), jeśli przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne wymaga zgody właściwego organu administracji, taka zmiana przeznaczenia może nastąpić jedynie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Oprócz Ciebie w procesie wydania takiej decyzji mogą uczestniczyć inne osoby i podmioty, które zostaną przez urząd zawiadomione o toczącym się postępowaniu. Przede wszystkim będzie to właściciel lub użytkownik wieczysty terenu, którego dotyczy wniosek. Mągą to być też inne odpowiednie podmioty w zależności od obszaru (art. 53 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), np.:
- konserwator zabytków
- minister właściwy do spraw środowiska
- zarządca drogi itd.
Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy podlega opłacie skarbowej w wysokości 598 zł. Zwolniony z opłaty jest właściciel lub użytkownik wieczysty terenu, którego wniosek dotyczy.
Termin na wydanie decyzji to co do zasady 90 dni. Dla wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora – termin ten wynosi 21 dni (art. 64 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).
Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej
Kiedy potrzebne jest i jak uzyskać zezwolenie na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej?
Drugim krokiem do odrolnienia gruntu jest wyłączenie go z produkcji rolnej. Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej może wymagać zezwolenia. Dotyczy to:
- użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I-III,
- użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego zaliczonych do klas klas IV-VI.
- innych gruntów wskazanych wprost w UOGRiL.
Za wyjątkami wskazanymi powyżej, co do zasady nie wymaga zezwolenia wyłączenie z produkcji rolnej gruntów wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego zaliczonych do klas IV-VI.
Zezwolenie na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej wydaje w formie decyzji:
- starosta
- urząd dzielnicowy dla dzielnic w Warszawie
- urząd miasta dla miast na prawach powiatu.
Wniosek może złożyć osoba, która ma interes w wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. Może to być przede wszystkim właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości, ale i inny podmiot np. samoistny posiadacz nieruchomości[3]Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 czerwca 2007 r., sygn. akt II OSK 956/06 [w:] J. Bieluk, D. Łobos-Kotowska, Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Komentarz, Warszawa 2015, … Czytaj dalej.
Złożenie wniosku i decyzja są bezpłatne. Jednak uzyskanie niektórych załączników do wniosku, takich jak opinia biegłego geologa, geodety, może wymagać poniesienia dodatkowych kosztów[4]https://www.biznes.gov.pl/pl/opisy-procedur/-/proc/283.
Ważne! Faktyczne wyłączenie gruntu z produkcji rolnej następuje w momencie rozpoczęcia innego niż rolnicze użytkowania gruntów, czyli de facto rozpoczęcia inwestycji, dla której następuje wyłączenie gruntu.
Opłaty za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej
Po uzyskaniu zezwolenia na wyłączenie gruntów z produkcji, jesteś zobowiązany uiścić należność i opłaty roczne (art. 12 UOGRiL).
Należność za wyłączenie gruntów z produkcji rolnej to opłata jednorazowa. Kwota opłaty jest wyliczana proporcjonalnie do obszaru, który jest wyłączany. Stawki za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej są wprost wskazane w OchrGruntU dla 1 ha gruntu rolnego w zależności od pochodzenia i klasy gleby.
Stawki są następujące:
- dla gleb pochodzenia mineralnego i organicznego:
- klasy I – 437 175 zł za 1 ha
- klasy II – 378 885 zł za 1 ha
- klasy IIIa – 320 595 zł za 1 ha
- klasy IIIb – 262 305 za 1 ha
- dla gleb pochodzenia organicznego:
- klasy IVa – 204 015 zł za 1 ha
- klasy IVb – 145 725 zł za 1 ha
- klasy V – 116 580 zł za 1 ha
- klasy VI – 87 435 zł za 1 ha.
Ważne! Należność pomniejsza się o wartość gruntu, ustaloną według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości w obrocie gruntami, w dniu faktycznego wyłączenia tego gruntu z produkcji (art. 12 ust. 6 OchrGruntU). W związku z tym należności pochłaniane są przez pomniejszenia wynikające z art. 12 ust. 6 OchrGruntU i w praktyce należności stają się barierą fikcyjną. W zdecydowanej większości przypadków decyzji o wyłączeniu gruntów rolnych należności, z uwagi na pomniejszenia wskazane powyżej, w ogóle nie występują[5]J. Bieluk, D. Łobos-Kotowska, Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Komentarz, Warszawa 2015, art. 12, Nb 38, Legalis.
Należność uiszcza się w terminie do 60 dni od dnia, w którym decyzja o wyłączeniu stała się ostateczna.
W praktyce, cena rynkowa działek często okazuje się zdecydowanie wyższa, niż należność, którą byłbyś zobowiązany zapłacić. Przykład: wyłączyłeś z produkcji rolnej grunt klasy I o powierzchni 1000 m2, należność za jego wyłączenie wynosi 43.717,50 zł. Za działkę o powierzchni 1000 m2 średnio zapłacisz 400 zł za 1 m2, więc kwota działki przekroczy prawie 10-krotnie kwotę należności.
Oprócz należności, za wyłączenie gruntu należy także uiszczać opłatę roczną w wysokości 10% należności:
- w razie trwałego wyłączenia uiszcza się ją przez 10 lat,
- w przypadku nietrwałego wyłączenia – przez okres tego wyłączenia, nie dłużej jednak niż przez 20 lat od chwili wyłączenia tych gruntów z produkcji.
Do opłaty rocznej nie stosuje się pomniejszenia kwoty należności – 10% liczone jest w całości od kwoty należności obowiązującej dla danej klasy gleby. Jeżeli więc wyłączyłeś z produkcji rolnej glebę klasy I, to opłata roczna będzie wynosiła 10% z 437 175 zł, czyli 43 717,50 zł.
Opłatę roczną uiszcza się ,,z góry’’ w terminie do 30 czerwca danego roku.
Zwolnienie z opłat za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej
Obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych nie dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej na cele budownictwa mieszkaniowego, jeżeli powierzchnia wyłączonego gruntu nie przekracza:
- 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego;
- 0,02 ha, na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego (art. 12a. UOGRiL).
Opłaty w przypadku rezygnacji z wyłączenia
Jeżeli w okresie 2 lat zrezygnujesz z wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej, przysługuje Ci zwrot należności, odpowiednio do powierzchni gruntów nie wyłączonych z produkcji – zwrot następuje w terminie do trzech miesięcy od dnia zgłoszenia rezygnacji.
Opłaty w przypadku zbycia gruntu
Jeżeli chcesz sprzedaż grunt, co do którego wydano decyzje o wyłączeniu, a niewyłączonego jeszcze faktycznie z produkcji, obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych ciąży na nabywcy, który faktycznie wyłączy grunt z produkcji – musisz uprzedzić nabywcę o tym obowiązku.
Jeżeli chcesz zbyć grunt faktycznie wyłączony z produkcji, obowiązek uiszczania opłat rocznych przechodzi na nabywcę – masz obowiązek go o tym poinformować.
Ustawodawca wprowadził w OchrGruntU zmiany, które mają przyśpieszyć procedurę odrolnienia gruntu. Dotyczy to zgody na zmianę przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze. Od 1 stycznia 2026 r. minister właściwy do spraw rozwoju wsi będzie zobowiązany do rozstrzygnięcia w terminie 60 dni od otrzymania wniosku. Brak odpowiedzi będzie oznaczał wyrażenie zgody na zmianę przeznaczenia gruntu.
Niewątpliwie odrolnienie gruntu może wydawać się skomplikowane. Kluczowa jest dokładna analiza prawna gruntu oraz przygotowanie się do przeprowadzenia procedury odrolnienia. Nie mniej istotne jest przekalkulowanie, jakie dokłądnie będa koszty wynikajace z należności i opłat rolnych. Jeżeli potrzebujesz wsparcia na którymkolwiek etapie procedury odrolnienia – napisz do mnie.
Najczęściej zadawane pytania (FAQ)
Przypisy