Windykacja czynszu najmu nieruchomości, mieszkania i nie tylko
Inwestycja w nieruchomości na wynajem w dobie po sporych wahaniach gospodarczych (wojna, pandemia, inflacja) dla wielu jawi się jako bezpieczna przystań dla kapitału, zapewniająca rozsądną stopę zwrotu. Warto jednak pamiętać, że kluczem do sukcesu takiego działania jest terminowe uzyskiwanie należności czynszowych od najemcy. W przypadku braku płatności często konieczne jest zastosowanie mechanizmu windykacji, która może dotyczyć należności czynszu, ale nie tylko.
Na czym polega windykacja czynszu najmu?
Windykacja (z łaciny vindicatio) oznacza według słownikowej definicji dochodzenie w sposób określony w przepisach swoich praw do rzeczy lub zapłaty[1]https://sjp.pwn.pl/sjp/windykacja;2579855.html\. W praktyce jest to nic innego jak odzyskiwanie należności, które w większości przypadków są bezsporne. Windykacja może zatem dotyczyć głównie należności czynszowych, ustalonych w umowie, ale nie tylko.
Na samym początku warto przypomnieć kilka ogólnych informacji o umowie najmu. Zgodnie z art. 659 kodeksu cywilnego (dalej: KC), Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
W kontekście umowy najmu przede wszystkim należy zwrócić uwagę na nazewnictwo stron tej umowy. Najemcą jest osoba, która zajmuje daną nieruchomość na mocy umowy najmu, natomiast wynajmującym jest właściciel nieruchomości. Windykacja czynszu ma doprowadzić do ściągnięcia należności od najemcy na rzecz wynajmującego.
Skuteczna windykacja ma swoje określone etapy– m.in. etap polubowny, etap sądowy i etap komorniczy. Krok po kroku każdy z tych etapów opisuję poniżej.
Warto pamiętać także o kilku uwarunkowaniach szczególnych windykacji czynszu, mianowicie:
- W przypadku najmu nieruchomości komercyjnej, warto pamiętać że często umowa najmu będzie traktowana jako transakcja handlowa. W związku z tym wynajmujący często będzie miał uprawnienie do dochodzenia dodatkowego odszkodowania na podstawie ustawy o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych (40, 70 lub 100 euro).
- W przypadku najmu mieszkania, zgodnie z art 6881 KC, za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych (dzieci, wnuki), pozostających na jego utrzymaniu, którzy nie są w stanie utrzymać się samodzielnie. O odpowiedzialności solidarnej szerzej piszę również poniżej.
Czy windykować można tylko czynsz najmu?
Podstawowym rodzajem należności, który może wystąpić w przypadku umowy najmu jest oczywiście czynsz. Warto jednak wskazać, że w związku z najmem nieruchomości mogą wystąpić także należności z innych tytułów prawnych – m.in. odszkodowania, opłaty za media czy kary umowne.
W większości problematyczna w stosunku najmu jest kwestia opłat za media (woda, prąd, gaz) przy rozliczeniu rocznym zużycia. Zdarza się, że najemcy nie czują się w obowiązku dokonywania dopłat w przypadku przekroczenia zakładanego zużycia. Przede wszystkim warto tę kwestię uregulować w umowie – a jeżeli kwestia ta w umowie nie została uregulowana precyzyjnie, to warto spróbować doprecyzować ją post factum i równolegle zbierać jak najwięcej dowodów (w postaci np. sms-ów czy maili) na potrzeby ewentualnego postępowania.
Drugim rodzajem należności, których można dochodzić w związku z umową najmu, są ewentualne odszkodowania. Mogą one wystąpić w przypadku, gdy najemca zbytnio dewastuje nieruchomość lub jego część. W tym zakresie jednak warto zwrócić szczególną uwagę na dowody, a w szczególności także na oszacowanie wartości szkody.
Warto wskazać, że w trybie windykacji oczywiście można dochodzić każdej z tych należności, w tym np. kar umownych. Z uwagi na ich specyfikę jednak jest to trudniejsze i wymaga szczególnego pochylenia się nad kwestiami dowodowymi i skutecznością umowy.
Windykacja nie musi dotyczyć tylko czynszu, ale może dotyczyć także innych należności– np. opłat za zużycie mediów, odszkodowania czy kar umownych (o ile zostały skutecznie zastrzeżone w umowie).
Uproszczona egzekucja czynszu – najem okazjonalny
Szczególną uwagę należy poświęcić kwestii najmu okazjonalnego. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, umowa najmu okazjonalnego lokalu to umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Ten rodzaj najmu cechuje się większą ochroną praw wynajmującego, w tym również pewnymi uproszczeniami w windykacji.
Zgodnie z art. 19a ust. 2 pkt 1 wyżej wspomnianej ustawy, załącznikiem do umowy najmu okazjonalnego jest oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Jest to bardzo mocny oręż windykacyjny, bowiem takie oświadczenie, zgodnie z art. 777 §1 pkt. 5 kodeksu postępowania cywilnego (dalej: KPC) takie oświadczenie w formie aktu notarialnego jest tytułem egzekucyjnym.
Oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji może zatem stać się podstawą egzekucji komorniczej po opatrzeniu go klauzulą wykonalności przez sąd. W praktyce może trwać to zazwyczaj od kilku do kilkunastu tygodni.
Nie ulega wątpliwości, że akt notarialny o dobrowolnym poddaniu się egzekucji znacznie skraca drogę windykacji od wystąpienia zaległości do skutecznej egzekucji komorniczej, która umożliwia m.in. zajęcie konta czy ruchomości (np. pojazdu).
Procedura windykacji czynszu najmu krok po kroku
Powyżej opisałem głównie teoretyczne aspekty windykacji należności związanych z umową najmu. Warto jednak wskazać, że proces windykacji należy przeprowadzić w określonej kolejności, aby był skuteczny. Zazwyczaj na procedurę składa się:
- wezwanie do zapłaty, które przedstawia sformalizowaną podstawę i wysokość roszczenia, a także termin zapłaty. Moja praktyka pokazuje, że jest ono znacznie skuteczniejsze.
- opcjonalnie – windykacja polubowna, w niektórych przypadkach moralni dłużnicy podejmują negocjacje celem spłaty polubownej np. w formie rat. Ten etap nie zawsze występuje w przypadku należności z umowy najmu, aczkolwiek polubowna spłata zdecydowanie jest szybsza i korzystniejsza dla obydwu stron, aniżeli prowadzenie sporu sądowego.
- sporządzenie pozwu, czyli etap na którym zazwyczaj sprawę przejmuje profesjonalny pełnomocnik. Pozew musi spełniać określone wymogi formalne, aby został rozpatrzony przez sąd. Warto także pamiętać o innych kwestiach pobocznych (np. wniosku o zasądzenie odsetek czy zwrotu kosztów procesu, a także wniosek o zabezpieczenie).
- uzyskanie tytułu wykonawczego – celem wniesienia sprawy do sądu jest uzyskanie orzeczenia, które umożliwi prowadzenie egzekucji komorniczej. W praktyce zazwyczaj jest to prawomocny wyrok lub prawomocny nakaz zapłaty, opatrzony klauzulą wykonalności. Niestety tempo orzekania w sądach nie należy do najszybszych, zatem na wydanie orzeczenia prawomocnego w niektórych sprawach spornych wierzyciele muszą czekać nawet kilka lat. W zwykłych sprawach nakazowych terminy orzekania są krótsze.
- wszczęcie egzekucji komorniczej, czyli faktyczne złożenie wniosku mającego na celu wszczęcie egzekucji u komornika. Postępowanie składa się z czynności przymuszających do zapłaty zaległości. Może to być np. zajęcie konta lub licytacja pojazdu. W celu zapewnienia skuteczności windykacji, warto aby na tym etapie wierzyciel (lub jego pełnomocnik) również był aktywny.
Warto wskazać, że powyższe jest ogólnym zarysem procedury windykacyjnej. W niektórych przypadkach może ona ulec skróceniu (np. skuteczne zabezpieczenie roszczenia ‘trzema siódemkami”). Możliwe też jest prowadzenie windykacji polubownej równolegle, na każdym z etapów procesu (jeżeli istnieje wizja, że zapewni ona skuteczne odzyskanie czynszu i nie tylko).
Skuteczna windykacja czynszu – słowem podsumowania
Z uwagi na specyfikę przepisów dot. najmu, windykacja czynszu i innych należności jest specyficzna. Oczywiście można ją przeprowadzić standardowo (np. jak windykację faktur), ale warto wykorzystać szczególne rozwiązania – do których należy na przykład akt notarialny o poddaniu się egzekucji czy ustawowy zastaw.
Jeżeli najemca Twojej nieruchomości nie płaci czynszu lub innych opłat, mogę przeprowadzić Cię przez meandry tego szczególnego postępowania windykacyjnego.
Przypisy